Hírek

Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése (4. rész)

Dr. Csikász Levente -

AZ INGATLANON FENNÁLLÓ KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE

(különös tekintettel a bíróság általi megszüntetésre)

IV. 3. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló per megindításához kapcsolódó eljárásjogi kérdések, a per specialitásai, valamint a tulajdonszerzés egyes technikai kérdései

A jelen pontban írtakat a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben szerzett tapasztalatom okán tartom fontosnak összegezni, amely tapasztalatok a kapcsolattartás során az ügyfelek tájékoztatásának lényegi kérdéseit jelentik. Minden igényt érvényesítő fél számára fontos kérdés, hogy milyen költségekkel, milyen határidőn belül, milyen egyéb technikai feltételek megléte esetén zajlik le egy közös tulajdon megszüntetésére irányuló per, illetve azt hogy lehet költséghatékonyan végigvinni. A tapasztalatokat a 1/2008. PK vélemény idevágó rendelkezéseinek ismertetésével részletezem.

A per tárgya, a pertárgyérték, a szakértői vélemény költsége

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben, mint dologi perekben a per tárgyát, illetve annak értékét a Pp. 24. § (2) e) pontja és a további részletszabályokat adó 1/2008. PK vélemény VIII. f) pontja alapján tudjuk meghatározni: 24. § (2) A keresettel érvényesített követelés vagy más jog értékeként - a tényleg megállapítható összegtől függetlenül - az alábbi értéket kell számításba venni: e) dologi jogi perekben a vitás dolog (rész), illetőleg dologi jog értékét;” A Pp. hivatkozott rendelkezése csak az alapot adja meg arra nézve, hogy be tudjuk azonosítania per tárgyát, ám erre nézve az 1/2008. PK vélemény adja meg a további pontosítást és így kerül konkretizálásra a vitás dolog (rész) fogalma.

A hivatkozott PK vélemény VIII. f) pontja alapján a per tárgya főszabály szerint a felperes tulajdoni hányada, amennyiben a felperes természetbeni megosztással kívánja a tulajdonközösséget megszüntetni és az általa igényelt dolog (dologrész) értéke nem haladja meg a meglévő tulajdoni hányadnak értékét. Speciális szabály ez esetben az, hogy ha a felperes a meglévő tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékű dolgot (dologrészt) igényel, úgy a per tárgya ez a nagyobb értékű rész lesz. A közös tulajdonban álló dolognak árverésen történő értékesítése és a befolyt vételár megfelelő felosztása iránt indított perben a felperes az igényét a tulajdoni hányadára alapítja, ennek a pénzbeli ellenértékéhez kíván hozzájutni. Ezért a per tárgyának az értéke ilyen esetben is a felperes tulajdoni hányadának az értéke.

Ha a felek az ingatlant társasházzá kívánják alakítani, akkor a felperes tulajdonába adni kért lakás lesz a per tárgya. Speciális szabály az is, ha a felperes a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét magához kívánja váltani. A felperes ilyen esetben a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát kívánja megszerezni, így a per tárgya a tulajdonba adni kért tulajdoni hányad lesz.

A pertárgyérték a fentiekben megjelölt pertárgyak értékét jelenti. Érdekes kérdést vet fel a pertárgyérték meghatározása. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben kardinális kérdés a vitás ingatlan, ingatlanrész értéke. A Pp. 26. §-a alapján a pertárgyértéket a felperes jelöli meg. Az esetek 99%-ban a felperes nem rendelkezik ingatlanszakértői ismertekkel, hogy az ingatlan értékét reálisan meg tudja határozni, azonban a keresetlevélben meg kell jelölnie az értéket, mivel ez képezi az eljárási illeték alapját. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben tapasztalatom szerint igen kis számban fordul elő olyan eset, hogy a peres felek egyetértenek a per tárgyát képező ingatlan (-rész) értékében, ha azt nem szakértő, vagy közokirat állapítja meg, bár utóbbi két esetben is gyakran vitatják a felek a megállapítást. Ha az alperes vitatja a felperes érték-megállapítását, vagy az érték-megállapítás ellenkezik a köztudomással, a bíróság hivatalos tudomásával, vagy egyébként valószínűtlen, úgy azt a bíróság állapítja meg (Pp. 26. §). Ilyen esetekben előfordulhat, hogy a bíróság magasabb összegben állapítja meg a pertárgyértéket, ami az eljárás megindítására vonatkozó illeték kiegészítését eredményezi. Olyan esettel még nem találkoztam a saját munkám során, illetve más kollégák elmondása alapján, hogy a bíróság úgy állapította volna meg a pertárgyértéket, hogy az kisebb összeget jelentett volna a felperes által megjelöltnél.

A fentiekből megállapítható, hogy már a per megindítása is felvet egy lényeges kérdést. A pertárgyérték megfelelő, szakszerű meghatározása fontos tényező abban a körben, hogy a peres eljárás ne akadjon meg, illetve annak időtartama ne hosszabbodjon meg már rögtön az elején. Ennek kivédésére a felperes már a keresetlevél beadása előtt felkérhet egy ingatlanforgalmi szakértőt, hogy állapítsa meg a vitás rész értékét, amely megfelelő alapot szolgáltathat a pertárgyérték meghatározásához. Egy ilyen vélemény azonban nem minősül a perben szakértői véleménynek, kivéve, ha az ellenérdekű fél is beleegyezik abba, hogy az eljáró szakértőt a perbe szakértőként vonják be. Ennek hiányában a vélemény egyszerű írásbeli bizonyíték. A pertárgyérték ilyen módon történő megállapításának gátját képezheti a szakértő munkadíjának magas összege, amelyet az eljárást kezdeményező fél nem feltétlenül tud előzetesen kifizetni.

Ehhez képest jelenthet egyszerűbb, gyorsabb és költséghatékonyabb megoldást az ingatlan fekvése szerinti helyi önkormányzat által kiállított adó- és értékbizonyítvány. A bizonyítvány közokiratnak minősül, és mindössze párezer forint plusz kiadást jelent a peres eljárást kezdeményező félnek. Lényeges kérdés, hogy a bizonyítvány közokiratnak minősül, és az ellenérdekű fél vitatása esetén a bizonyítási teher megfordul, azaz ellenérdekű félnek kell az ingatlan (-rész) általa vitatott értékét bizonyítania, és ezáltal az érték megállapításra is vonatkozó szakértői vélemény elkészítésének díját megelőlegeznie. A Pp. 195. § (1) bekezdése és az ahhoz írt törvényi indokolás szerint a közokirat teljesen bizonyítja az okirattal tanúsított adatok és tények valóságát. Természetesen elképzelhető, hogy a közokiratban foglalt adatok, tények helytelenek, valótlanok, vagy tévesek, így a törvény lehetőséget ad ellenbizonyításra ezzel szemben. A törvény szóhasználatából („ellenbizonyítás”) az következik, hogy a bizonyítási teher megfordul, és nem a közokiratot felhasználó félnek kell bizonyítania, hanem az ellenérdekű félnek, és ebből következik, hogy a szakértői vélemény díját az ellenérdekű fél köteles megelőlegezni. Ezzel a megoldással próbálkoztam én néhány esetben, amelyek közül egyetlen alkalommal az eljáró bíró nem osztotta az itt kifejtett véleményemet, de álláspontom szerint helytelenül.

Közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben az ingatlan (-rész) értékét mindig szakértőnek kell megállapítania, így e bizonyítási eszköz mellőzhetetlen. Azonban az nem mindegy, hogy ki előlegezi ennek a várható költségeit, amely kb. 120.000 – 150.000,-Ft összegről indul. A fentiekre tekintettel megállapítható, hogy van olyan eszköz a pert kezdeményező fél kezében, amellyel csökkentheti azon perindítási, perviteli költségeket, amelyet főszabály szerint neki kellene megelőlegeznie. Megjegyzem azonban azt is, hogy előfordult már olyan eset a saját gyakorlatomban, hogy az eljáró bíró a felvetésemre a feleket fele-fele arányban kötelezte a szakértői díj megelőlegezésére. Ha figyelembe vesszük az 1/2008. PK vélemény perköltségviselésére vonatkozó rendelkezését (VIII. g) pont), akkor megállapítható, hogy az eljáró bíró már per folyamán megkönnyítette a saját munkáját, mivel az ítéletében nem kellett köteleznie az ellenérdekű felet az e körben felmerülő perköltség arányos viselésére.

A perköltség viselése

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perek sajátossága, hogy a készkiadásokat a felek fele-fele arányban, illetve kettőnél több fél esetén egymás között arányosan megosztva viselik, továbbá a készkiadásokon túl mindegyik fél viseli a saját egyéb költségét (1/2008. PK vélemény VIII. g) pont). Ezekben a perekben – jogi képviselő igénybevétele esetén – a felek maguk viselik az ügyvédi munkadíjat is, azt nem tudják áthárítani a másik félre, mivel nem beszélhetünk egy ilyen perben a klasszikus értelemben vett pervesztességről azon okból kifolyólag, hogy a közös tulajdon megszüntetése mindegyik tulajdonostárs, de leginkább a pert megindító fél érdekét szolgálja.

Erre tekintettel rendelkezett a PK vélemény akként, hogy ha a perre, illetőleg egyes perbeli lépésekre egyik fél sem szolgáltatott okot a magatartásával, közöttük csak a felmerült szükséges kiadásokat kell megosztani, míg a többi saját költségét mindegyik fél maga viseli. A PK vélemény egy esetben ad lehetőséget e szabálytól való eltérésre, mégpedig akkor, ha az eltérésre valamelyik fél magatartása ad okot. Ez esetben az eljáró bírónak a magatartások értékelésével kell a perköltség viselése felől határozni. Ha azonban a bíróság ítéletével a közös tulajdon megszüntetése iránti keresetet elutasította, a perköltség viselésére az általános szabályok (Pp. 78. §) az irányadóak.

A tulajdonjog megszűnése

Korábban bizonytalanság volt a bírói gyakorlatban abban a tekintetben, hogy a tulajdonjog a közös tulajdon megszüntetése estén a tulajdonjog átszállása az ítélet jogerőre emelkedésével vagy a változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével következik be. E kérdést az 1/2008. PK vélemény IV. pontja egyértelműen tisztázza, amikor deklarálja, hogy: A közös tulajdon a jogosult tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével - a bíróság megkeresése iktatásának (széljegyzésének) időpontjára visszaható hatállyal - szűnik meg.”.

A közös tulajdon megszüntetéséről rendelkező ítélet a tulajdonostársak között végrehajtható kötelmi jogviszonyt hoz létre, amely lényegében a tulajdonostársak kötelezését jelenti a közös ingatlan természetbeni megosztására, a tulajdonjog átruházására, illetőleg a közös értékesítésre (árverésre bocsátására). Ebből az következik, hogy a tulajdonjog változását nem a bíróság ítélete – mivel az csak a kötelmi ügyletet hozza létre –, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ténye keletkezteti, így a tulajdonjog átszállása az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez kötődik. Az Inytv 30. § (1) bekezdésében is a fenti elv jelenik meg, amikor arról rendelkezik a jogszabályhely, hogy a bíróság ítélete, illetőleg a hatóság határozata a bejegyzés alapjául szolgálhat, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik.

A bejegyzéshez fűződő joghatály a megkeresés iktatásának (széljegyzésének) időpontjára visszahatóan áll be (Inytv. 7. § (1), 44. § (1), és 48. § (1) bekezdés)

Meg kell említeni továbbá azt is, hogy az eljáró bíróságok gyakorta adnak a megváltási összeg tekintetében részletfizetési kedvezményt a megváltásra kötelezett félnek. Ilyenkor a bíróság azzal a kiegészítéssel keresi meg az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóságot (földhivatal), hogy azt követően jegyezze be a megváltásra kötelezett fél tulajdonjogát – és ezzel egy időben törölje a megváltással érintett ellenérdekű fél tulajdonjogát –, amint a megváltási összeg hiánytalan megfizetését a felek igazolták. Technikai kérdés, és csak az eljáró bíró döntésén múlik, hogy ezen igazolást a felek közvetlenül a földhivatalhoz nyújtsák be, vagy a bírósághoz, aki továbbítja azt a földhivatal felé.

 

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereseti kérelemben nem kell külön kérelmezni az eljáró bíróságtól azt, hogy a tulajdonjog változás átvezetése végett keresse meg a földhivatalt, mivel az Inytv. 26. § (8) bekezdése deklarálja, hogy az eljáró hatóságnak a határozata jogerőre emelkedése után meg kell keresnie az ingatlanügyi hatóságot: 26. § (8) „Az eljáró hatóság (bíróság, közjegyző, bírósági végrehajtó stb.) bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján - annak jogerőre emelkedése után - megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a bejegyzés iránt.”.

A keresetlevél specialitásai

1. A keresetlevél kötelező mellékletét képezi e perekben a közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni lapjának hiteles kivonatos másolata (1/2008. PK vélemény VIII. a) pont).

A tulajdoni lap igazolja a felperes tulajdoni minőségét, amely a kereseti jog nélkülözhetetlen feltétele.

2. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perben valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia, csak úgy, mint a perrel érintett az ingatlanra bejegyzett jogokkal rendelkező személyeknek (özvegyi jogra, más haszonélvezetre, használatra, bejegyzett tartásra és életjáradékra jogosult személyek; valamint a jelzálogjog jogosultja, ha a jelzálogjog nem az egész ingatlanra vonatkozik; illetve egyéb olyan érdekelt, akit a körülmények miatt perbe kell vonni). BDT2007. 1601. I. A közös tulajdon megszüntetése iránti perben az ingatlant terhelő jelzálog jogosultjának is perben kell állnia. Súlyos eljárási szabálysértés, ha erről az elsőfokú bíróság nem gondoskodik.

Azokat a személyeket is perbe kell vonni, akik az ingatlan-nyilvántartáson kívül szereztek tulajdonjogot. Utóbbi személyeket természetesen terheli a bizonyítási teher állításuk igazolására, amely körben a bíróságnak döntést kell hoznia, és csak ezt követően születhet döntés a közös tulajdon megszüntetése körében (1/2008. PK vélemény VIII. b), c) pont). A tulajdoni lap bizonyítja mind a tulajdonostársak, mind a tulajdoni lapra bejegyzett jogok jogosultjainak személyét is.

Az 1/2008 PK. vélemény további részletszabályokat a meghallgatással, perbevonással érintett esetekre, személyekre:

- a tulajdonostársakat akkor is mind perbe kell vonni, ha a kereset csak az egyik tulajdonostárssal fennálló közösség megszüntetésére irányul, mert az ilyen elrendezés is lényegesen érintheti a többiek jogát.

- ha az ingatlant telki szolgalom terheli, s a megosztás vagy annak módja a telki szolgalmat érinti, indokolt a telki szolgalom jogosultjának a meghallgatása, sőt - szükséghez képest - a perbe vonása is.

- ha az egyik tulajdonostárs házasságban él, de házastársa az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonostársként nincs bejegyezve, a szerzés idejére és a Csjt.-nek a házastársi vagyonközösséget szabályozó rendelkezéseire való tekintettel esetleg számolni lehet azzal is, hogy az ingatlannak az egyik házastárs tulajdonaként szereplő hányada a házastársi vagyonközösséghez tartozik. Mivel a házastárs ilyen igénye nem kötelmi természetű, ezért a házastársi vagyonközösséghez tartozó tulajdoni hányad jogi sorsában az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként be nem jegyzett házastárs is érdekelt. Ezért olyan esetben indokolt a perben a másik házastársat is meghallgatni, és nyilatkozatához képest kell állást foglalni abban a kérdésben, hogy perbe vonása szükséges-e.

3. A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben a Pp. 35. § (1) bekezdése megfogalmaz egy speciális illetékességi okot is, amikor rögzíti, hogy „Azok a perek, amelyek ingatlan tulajdonára, birtokára vagy ingatlant terhelő jogra vonatkoznak, avagy ingatlanra vonatkozó jogviszonyból erednek, az ingatlan fekvése szerint illetékes bíróság előtt is megindíthatók.”.

A vagyonszerzési illeték kérdése

A közös tulajdon megszüntetése esetén lényeges a vagyont szerző fél esetleges illetékfizetési kötelezettsége. Az Itv. 25. §-a rendelkezik. Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén csak akkor kell vagyonszerzési illetéket fizetni, ha valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut, és ez esetben a vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni (Itv. 25. § (1) bekezdés).

Az Itv. 25. § (2) bekezdése rendelkezik a házastársi közös vagyon megosztásáról és rögzíti, hogy ez esetben az (1) bekezdésben megjelölt értékkülönbözetet a közös vagyon értékének figyelembevételével kell megállapítani, és az értékkülönbözet után a vagyonszerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket kell fizetni.

Nem kell viszont ez esetben sem vagyonszerzési illetéket fizetnie annak a félnek, aki a közös vagyonból nagyobb részt kap azon okból kifolyólag, hogy a közös tartozásból is többet vállalt át, amennyiben az átvállalt tartozás összege az értékkülönbözetet kiegyenlíti. Az Itv 25. § (3) bekezdése a házastársakra vonatkozó fenti szabályokat az élettársak közötti közös tulajdon megszüntetésére alkalmazni rendeli.

A fentiek alapján az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése – legyen az akár házastársi, vagy élettársi közös tulajdon – abban az esetben, ha két fél egyenlő arányban tulajdonosa az ingatlannak, és az egyik fél magához váltja a másik fél részét, úgy főszabály szerint illetékmentes vagyon szerzést eredményez, és a magához váltó félnek nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie.

Perfeljegyzés

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben az Inytv. 64. § (1) bekezdés c) pontja alapján lehetőség van a perfeljegyzés tényének ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Ha a keresetlevél megfelel a törvényben előírt alaki, tartalmi követelményeknek, és a per azok körébe tartozik, amelyet az Inytv. 64. § (1) bekezdése rögzít, valamint a perfeljegyzésnek nincs ingatlan-nyilvántartási akadálya, úgy a bíróságnak az erre irányuló keresetlevél benyújtását követően nyomban – a perindítás hatályának beállta előtt – a per feljegyzése érdekében meg kell keresnie a földhivatalt (BDT2005. 1223., BH2003. 377.). A bíróság ilyet tartalmú kérelem esetén, ha a fenti feltételek megvalósultak, nem mérlegelheti a földhivatal megkeresését, hanem kötelessége azt megtenni a per feljegyzése érdekében.

Perfeljegyzésre irányuló kérelmet - egyéb törvényi feltételek megléte esetén - csak a perben keresettel (viszontkeresettel) igényt érvényesítő fél terjeszthet elő (BDT2009. 2166.), ám ha az állapítható meg, hogy a fél rosszhiszeműen eljárva azért jelöl meg olyan jogcímet, amely perfeljegyzést eredményezhet, úgy a kérelmet el kell utasítani (BDT2006. 1339.).

A perfeljegyzés intézményének fontos szerepe van az ingatlanokat érintő perekben, ugyanis - bár nem minősül elidegenítési és terhelési tilalomnak – de mindenképpen jelzi a tulajdoni lapot áttekintő fél számára azt, hogy az ingatlan kapcsán peres eljárás van folyamatban, és az abban hozott döntés, az esetlegesen e döntés alapján keletkező, vagy megszűnő jog kihatással lehet az ő esetleges tulajdonszerzésére, vele szemben is hatályos lesz. Erre tekintettel e jogintézmény gyakorlatilag mégiscsak gátló tényezőként hat az ingatlan elidegenítésére, megterhelésére és számtalan esetben ez egyfajta biztosítékot is jelent a perfeljegyzést kérelmező fél részére a per eredményéhez mérten keletkező jogai védelme érdekében. A perfeljegyzés „biztosítéki” szerepét deklarálja az Inytv. 65. § (1) bekezdése is, mivel rögzíti, hogy „A feljegyzett perben hozott határozaton alapuló változás bejegyzésével egyidejűleg törölni kell a perfeljegyzést és a függő hatállyal történt bejegyzéseket.”, így védve a határozattal jogot szerző érdekeit.

A BH147. 2002. számú eseti döntés pontosan megfogalmazza a perfeljegyzés intézményének lényegét: „Az Inytv. 64. §-ának (1) bekezdésében felsorolt perek megindítása tényének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése nem a bármiféle hitelezői követelés végrehajtás útján történő behajtásának biztosítását, hanem kizárólag azt szolgálja, hogy a bejegyzett perben hozandó jogerős bírósági ítélettel az érintett ingatlanra vonatkozóan megállapított tulajdonjog vagy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett egyéb jog minden olyan jogszerzővel szemben hatályos, az érintett ingatlanra bejegyzett végrehajtási joggal biztosított követelés pedig minden olyan jogszerzővel szemben érvényesíthető legyen, aki az adott ingatlanra vonatkozó jogát a jogerős bírósági ítélet meghozatalát megelőzően, de a perbejegyzést követően szerezte meg.”.

A per jogerős lezárást (legyen az permegszüntetés, kereset elutasítása, érdemi döntés vagy felmentő ítélet) követően az eljáró bíróság hivatalból intézkedik a perfeljegyzés tényének töröltetéséről a földhivatalnál (Inytv. 65. (2) bekezdés). A perfeljegyzést, illetve annak törlését elrendelő végzés ellen nincs helye fellebbezésnek (Inytv. 64. § (4) bekezdés).

Egyéb specialitás

1. A közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó perek további sajátossága, hogy nem érvényesül a Pp. 215. §-ban meghatározott kereseti kérelemhez kötöttség általános szabálya, mivel a bíróság a felek keresetében megjelölt megszüntetési módozattól eltérő módozatot is megállapíthat ítéletében. A felek oldalról nézve a bíróságot egyetlen korlát köti, miszerint olyan megszüntetési módozatot nem alkalmazhat, amely ellen valamennyi fél tiltakozik (Ptk. 148. § (4) bekezdés).

2. Ezen túlmenően nem ütközik a másodfokú eljárásban a Pp. 247. §-ban megjelölt keresetváltoztatás tilalmába, ha a fél a fellebbezési szakban kér olyan megszüntetési módot, amelyre az első fokú eljárásban nem hivatkozott.

3. Speciális szabály érvényesül az első fokon hozott ítélettel szembeni fellebbezés kapcsán is. A másodfokú bíróság fellebbezés esetén a közös tulajdon megszüntetése iránti perben hozott ítéletet teljes terjedelmében bírálja felül. A fellebbezési bíróság csak akkor nem bírálhatja felül az elsőfokú bíróság ítéletének érdemi rendelkezését, ha fellebbezéssel kizárólag a perköltség kérdésében éltek (1/2008. PK vélemény VIII. e) pont). Ez abból következik, hogy az érdemi döntés tárgya mindig a közösségnek az érdekek sérelme nélküli megszüntetése. Az pedig, hogy az egyáltalán lehetséges-e, s ha igen, mi annak a legmegfelelőbb módja, annyira egységes kérdés, hogy részbeni eldöntésre alkalmatlan, tehát a részdöntések egymástól elszakítva jogerőre sem emelkedhetnek.

4. A közös tulajdon megszüntetése tárgyában hozott jogerős ítélet nem zárja ki, hogy ha az ítéletben foglaltak nem valósultak meg, bármelyik tulajdonostárs újabb pert indítson a közösség más módon történő megszüntetése érdekében.