Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése (3. rész)

(különös tekintettel a bíróság általi megszüntetésre)

III. A KÖZÖS TULAJDON

III.1. A közös tulajdon fogalma

A közös tulajdon alapjait a római jogban találjuk meg a „condominium” formájában. A római jogi szabályozás olyannyira fejlett volt, hogy tulajdonképpen a mai napig ezen szabályok köszönnek vissza a hatályos jogunkban is, így ezen jogintézmény jócskán megelőzte a korát.

A közös tulajdon hatályos megfogalmazását a Ptk. 139. § (1) bekezdése tartalmazza: „A tulajdonjog ugyanazon dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.”. A fogalmi meghatározást tekintve a közös tulajdon nem más, mint eszmei hányadok szerint meghatározott jogközösség. Régebbi jogmagyarázat szerint ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársaknak együttvéve van annyi joguk, illetve tulajdonosi terhük mintha a tulajdonos egy személy volna.

Valamennyi tulajdonos a tulajdonjogot az őt megillető hányad erejéig az egész dologra gyakorolhatja, de a többi tulajdonostárs jogainak, érdekeinek sérelme nélkül. Általában a hányad nagysága határozza meg a jogok és a kötelezettségek mértékét is. Közös tulajdon ugyanolyan módon keletkezhet, mint a tulajdonjog általában.

Arra nézve, hogy a tulajdonostársakat a közös dolog milyen hányadok, milyen arányok szerint illeti meg, elsősorban a felek megállapodása az irányadó. Ilyen megállapodás hiányában, illetve kétség esetén a Ptk. 139. § (2) bekezdése az egyenlő hányadot vélelmezi. Ezzel szemben természetesen lehetősége van a félnek ellenbizonyításra egy arány megállapításra irányuló perben, amely perbe minden érdekeltet be kell vonni (a tulajdonostársakat, a haszonélvezőket, a jelzálogjogosultakat, stb.), mivel mindannyiukra kihat az ítélet.

Rengeteg alkalommal fordul elő a bankok hitelezési gyakorlatában, hogy egy ingatlant, vagy egy ingatlan eszmei hányadát biztosítékként kötik le (tipikusan jelzálogjog formájában) az adós(ok) tartozása kapcsán. Ha egy ilyen ingatlan vonatkozásában a tulajdonosok a közös tulajdon megszüntetését kérik, illetve az arányok megállapítása, módosítása kapcsán indítanak peres eljárást, úgy a bankot minden esetben perbe vonják, mivel a bank számára sem mindegy, hogy milyen térmértékű ingatlan, milyen mértékű eszmei hányad áll az esetleges módosulást követően biztosítékként a rendelkezésükre. Gyakorlati tapasztalatom, hogy a bankok általában hozzájárulásukat adják akár a közös tulajdon megosztásához, akár eltérő arányok megállapításához, ha a pénzügyi-kockázati tényezők az adós kapcsán nem indokolják a további biztosíték bevonását.

Közös tulajdon fennállhat ingón, de tipikusan ingatlanon jön létre. A közös tulajdon létrejöttének leggyakoribb esetei a következők: közös vásárlás, közös öröklés, társasház alapítása. Ha a közös tulajdon tárgya ingatlan, akkor a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint eszmei – méghozzá határozott – hányadra kell bejegyezni. Közös tulajdon létrejöhet természetes és jogi, vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet között is. Vegyes közös tulajdonról akkor beszélünk, ha az egyik tulajdonos az állam vagy a helyi önkormányzat, míg a másik magánfél. Ekkor keveredik a magán- és a köztulajdon.

III.2. Speciális közös tulajdoni alakzatok

A magyar jogrendszerben léteztek, léteznek speciális közös tulajdoni alakzatok is, amelyek specialitása adódhat az alanyok köréből, a közös tulajdon tárgyának köréből vagy a közös tulajdoni forma sajátos rendeltetéséből. E speciális alakzatok szabályai a Ptk-ban részletezett közös tulajdonra vonatkozó szabályokkal vagy az általános-különös rész viszonyában, vagy a főszabály-kivétel viszonyában vannak.

A szabályainak részletezése nélkül a speciális alakzatok a következők:

1. tulajdonközösség okiratokon; 2. tulajdonközösség határjeleken; 3. közös udvar; 4. közszerzeményi tulajdonközösség; 5. közös háztartásban élők tulajdonközössége; 6. agrárközösségek (erdőbirtokossági társulat, hegyközségek); 7. társasági tulajdon (polgári jogi társaság, építőközösség, de ide sorolható az az eset is, amikor a kft. üzletrésznek több tulajdonosa van); 8. intézményi tulajdon; 9. MRP szervezet.

Bizonyos értelemben a társasház tulajdont is speciális alakzatként lehet megjelölni, mivel a társasház egyes részei (a lakások) magántulajdonban vannak, míg a társasház egyéb részei osztatlan közös tulajdonban. A közös tulajdon megszüntetése részben a társasház alapítással, mint egy egyedi megszüntetési formával néhány gondolat erejéig külön is foglalkozom majd.

1. A KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE

IV.1. A közös tulajdon megszüntetéséről általában

A polgári jogok gyakorlásának általános szabálya (Ptk. 4. § - a jóhiszeműség elve, a tisztességesség elve, a kölcsönös együttműködés elve, az elvárhatóság elve) a közös tulajdon megszüntetése iránti követelésre is irányadó. Általános szabály, hogy senkit sem lehet arra kényszeríteni, hogy mással tulajdonközösségre lépjen, illetve hogy azt fenntartsa akarata ellenére. Ebből következik az is, hogy bármelyik tulajdonostárs követelheti a tulajdonközösség megszüntetését bizonyos korlátok mellett, amely jog nem évül el.

E korlátot a Ptk. 4-5. §-ban foglalt szabályok, valamint az 1/2008. PK vélemény VII. pontjában foglalt szabályok jelentik. A közös tulajdon megszüntetését kezdeményező félnek a jóhiszeműség, a tisztességesség, az együttműködés, az általános elvárhatóság elveit, valamint a joggal való visszaélés tilalmának elvét be kell tartania az igényérvényesítése során. A BH1993. 676. alapján a közös tulajdon megszüntetése érdekében kötött megállapodás realizálása érdekében a feleket együttműködési kötelezettség terheli, e kötelezettség megsértése esetén a szükséges jognyilatkozat a bíróság ítéletével pótolható. A PK vélemény VII. pontja szerint „a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja, továbbá, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti.” Ezt támasztja alá egy eseti döntés is, amely a következőt mondja ki: BH1990. 377. „A közös tulajdon megszüntetése iránti jog nem gyakorolható visszaélésszerűen, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértő módon [Ptk. 5. §, 147. §].”, ezzel összhangban további eseti döntések is születtek: BH1991. 469., BH1982. 284., BH1978.472..

A bíróságnak a közös tulajdonban álló dolog sajátosságait, a tulajdonostársak személyi körülményeit, a dolog használatának kialakult rendjét, az ahhoz fűződő egyéni érdekeket, a közös tulajdon megszüntetésének a felek viszonyában alkalmazható módozatát és annak következményeit kell egybevetnie ahhoz, hogy dönthessen a kereseti kérelemről. A döntés alapjául szolgáló körülményekből kitűnik, hogy a mérlegelés minden ügyben egyéni, ezért nem lehet tételesen nevesíteni azokat a feltételeket, amelyek mellett akár a joggal való visszaélés, akár a tulajdonostársakat érő súlyos méltánytalanság megállapítható. Ettől függetlenül rendelkezésünkre állnak eseti döntések, valamint az 1/2008. PK vélemény is, amelyek megemlítenek bizonyos eseteket:

- BH1997. 278. Joggal való visszaélésnek minősül a közös tulajdon megszüntetésének kérése, ha az a másik tulajdonostárssal szemben súlyos méltánytalanságra – tulajdonosból bérlővé válására – vezetne.

- BH1986. 414. Azokat az eseteket, amikor a közös tulajdon megszüntetése a többi tulajdonostárs jogait vagy törvényes érdekeit sérti, nem lehet kimerítően felsorolni. Ilyen lehet az, hogy valaki megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan egy hányadát, és rövidesen a közös tulajdon megszüntetése iránti perrel lép fel az anyagilag jóval erőtlenebb, magához váltásra fel sem készült bentlakó tulajdonostárssal szemben [Ptk. 147., 148. §, PK 10. sz. III. pontja].

- ebben az esetben arról rendelkezett a bíróság, hogy mi nem tekinthető visszaélésszerű joggyakorlásnak: BDT2009. 2151. Az a tulajdonostárs, aki maga kezdeményezte a közös tulajdon megszüntetését, a viszontkeresetet indító és a tulajdoni illetőségét magához váltó tulajdonostárssal szemben nem hivatkozhat arra, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló jogát visszaélésszerűen gyakorolta.

A PK vélemény esetkörei:

- további lehetőség a visszaélésszerű joggyakorlás megállapítására, ha a bennlakó tulajdonostársnak hibáján kívül elnehezült helyzetét akarja a másik tulajdonostárs kihasználni.

- visszaélésszerű joggyakorlásra utalhat, ha az egyik fél a másikkal szemben úgy lép fel, hogy annak inkább zaklatási jellege van.

- a közös tulajdon megszüntetésének (a szerződéses korlátozáson kívül) akadálya lehet az is, ha a megszüntetést olyan időben kérik, amikor a közös tulajdon megszüntetése az egyes tulajdonostársak érdekeit - figyelemmel a helyi viszonyokra és a személyes körülményeikre is - súlyosan sérti. Ilyen helyzet állhat elő akkor, ha az elkülönített használatra nem alkalmas ingatlanban lakó tulajdonostárs nem képes társa tulajdoni illetőségének megváltására, és a közös tulajdon megszüntetése esetén a megfelelő elhelyezését - figyelembe véve a javára megítélhető megváltási árnak vagy az árverési vételár reá eső hányadának összegét is - másutt megoldani nem tudja.

- alapot adhat a kereset elutasítására, ha az objektív körülmények a közös tulajdon tárgyának átmeneti és jelentős értékcsökkenését eredményezik, vagy a közös ingatlant özvegyi vagy más haszonélvezeti, esetleg használati jog terheli, ami az értékre befolyással van, s társa érdekeinek figyelmen kívül hagyásával az egyik tulajdonostárs erre való tekintet nélkül szorgalmazza az értékesítést. A bíróságnak ezért minden esetben vizsgálnia kell, hogy nem állnak-e fenn olyan körülmények, amelyek az ingatlan forgalmi értékét átmenetileg jelentősen csökkentik, és az adott helyzetben a közös tulajdon megszüntetése nem jár-e a tulajdonostársak egyikének jogos és méltányos érdekeinek súlyos sérelmével.

- a közös tulajdon megszüntetése a tulajdonostársnak szerződéssel biztosított érdekét súlyosan sérti, ez a sérelem - a körülményekhez képest - ok lehet a kereset elutasítására is. A szerződés alatt az utóbbi időben elterjedt azon jogi megoldást kell érteni, amikor a tulajdonostársak az ingatlan használati megosztásában tartós jelleggel – a jogutódokra is kiterjedő hatállyal – állapodnak meg, amely megállapodást az eljáró bíróság nem hagyhatja figyelmen kívül a közös tulajdon megszüntetése során sem.

- kivételesen a kereset elutasítását eredményezheti a tulajdonosok körén kívül eső - az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett - más jogosult olyan védekezése, amellyel kimutatja, hogy a közösség megszüntetése az ő jogait kirívóan sérti. Az érdeksérelmet ugyanis az ilyen jogosult sem köteles tűrni.

A közös tulajdon megszüntetésére a fentiek alapján csak e jog rendeltetésszerű gyakorlása vezethet, azaz amikor követelésével a tulajdonostárs a többieknek a dologhoz fűződő joga és törvényes érdeke figyelembevételével lép fel. Ellenkező esetben az eljáró bíróság a kereseti kérelmet elutasítja.

A közös tulajdon megszüntetésének jogáról a felek nem mondhatnak le, az ilyen tartalmú nyilatkozat semmisnek tekintendő, amit a Ptk. 147. §-a rögzít. Természetesen vannak olyan esetek, amikor a felek maguk hoznak bizonyos korlátozásokat e jog gyakorlása körében, amely esetek nem tekinthetőek joglemondásnak, és ezáltal semmisnek. Ilyen korlátozás lehet az, amikor a tulajdonostársak a tulajdonközösség fennállását időtartamhoz kötik, vagy felmondási jogot kötnek ki. Ebben az esetben a közös tulajdon megszüntetése mindaddig nem követelhető, amíg a megjelölt idő le nem járt, vagy valamelyik fél felmondással nem élt. Nem tekinthető az sem joglemondásnak, ha a felek a közös tulajdon megszüntetésének egyes módozatait zárják ki (BH2001. 220.).

IV.2. A megszüntetés módozatairól általában

Optimális esetben a felek meg tudnak egyezni egymással a megszüntetés módjában és kivitelezésében, azonban ez az eset nem túl gyakori. Tapasztalatom, hogy mire a felek eljutnak a megszüntetés kérdéséig, addigra gyakorta olyannyira elmérgesedik a viszony köztük, hogy csak bírósági út és jogi képviselő igénybevételével látnak esélyt a megszüntetésre. Gyakori tapasztalatom az is, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben a felek végül egyezséget kötnek, különösen az eljáró bíró – bizonyítási teherre, az ezzel járó várható költségekre is kiterjedő – kioktatását követően. Jómagam is híve vagyok annak, hogy a felek lehetőség szerint közös megegyezéssel zárják le az ilyen jellegű jogvitáikat, mivel lényegesen kisebb költségeket kell viselniük ez esetben.

A közös tulajdon megszüntetésére elsősorban a felek megállapodása az irányadó. A megszüntetésre vonatkozó igény abban áll, hogy a felek egyezzenek bele abba a módozatba, amely a leginkább szolgálja mindegyik fél közös érdekét, és ezzel összefüggésben mindegyik fél tegye meg a megszüntetéshez szükséges jognyilatkozatokat. A felek megállapodása esetén a feleket nem köti a Ptk-ban a megszüntetés módozataira felállított sorrend, azokat akár kombinálhatják is, vagy dönthetnek más megszüntetési módozat alkalmazásáról is.

A felek megállapodásának hiányában a közös tulajdont a bíróság szünteti meg. A bíróság a megszüntetés során kötve van bizonyos szabályokhoz. Ez abban áll, hogy:

1. a bíróságnak figyelemmel kell lennie a Ptk-ban a megszüntetési módozatokra felállított sorrendre, mivel a hátrébb álló módozatot csak akkor alkalmazhatja, ha az előrébb állót egyáltalán nem, vagy csak részben tudná alkalmazni;
2. csak a törvényben felsorolt módozatokat alkalmazhatja;
3. nem alkalmazhat olyan módozatot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik (Ptk. 148. § (4) bekezdés).

Ezen túlmenően az eljáró bíróságnak figyelemmel kell lennie a felek méltányos érdekeire, az érdekek egyensúlyára is a közös tulajdon megszüntetése, a módozatok alkalmazása során: BH1996. 359. „A közös tulajdon megszüntetésénél olyan megoldásra kell törekedni, amely az érdekegyensúly szempontját leginkább szolgálja (Ptk. 148. §).”; BH1994. 535. „A közös tulajdon megszüntetési módjainak alkalmazásánál vizsgálni kell, hogy az nem sérti-e valamelyik fél méltányos érdekeit, nem ütközik-e az okszerű gazdálkodás követelményébe [Ptk. 148. § (1)-(3) bek., PK 8. sz.].”; BH1993. 230. „A közös tulajdon megszüntetésének eredményeként egyik tulajdonostárs sem juthat a másik rovására indokolatlan és méltánytalan vagyoni előnyhöz [Ptk. 148. §].”.

A tulajdonközösség bíróság által történő megszüntetésének három módozata van, amely módozatok között a Ptk. sorrendet állított fel:

1. természetbeni megosztás (Ptk. 148. § (1) bekezdés) – a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani;
2. megváltás (Ptk. 148. § (2) bekezdés) – a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja megfelelő ellenérték (megváltási ár) fejében;
3. értékesítés és a vételár felosztása (Ptk. 148. (3) bekezdés) – ha az előző két eshetőség nem lehetséges, vagy a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, úgy a közös tulajdon tárgyát értékesítik és a vételár kerül felosztásra a felek között a tulajdoni hányadaik arányában. Az értékesítés során a tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg (az elővásárlási jogra e megszüntetési módozat részletszabályainál kitérek). A tulajdonközösség megszüntetési módozatainak részletszabályait a későbbiekben (az V. pontban) részletezem.