Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése (1. rész)

(különös tekintettel a bíróság általi megszüntetésre)

1. BEVEZETÉS

A jelen értkezés témája egy olyan polgári jogi jogintézményt ölel fel, amely a bírósági gyakorlatban is széles körben fordul elő. A közös tulajdonra és annak megszüntetésére vonatkozó szabályokat alapvetően a Ptk. tartalmazza, de természetesen gyakorlati oldalról szemlélve számos egyéb jogszabály, illetve egyéb joganyag áll rendelkezésünkre, hogy e jogintézményt megértsük, szabályait helyesen alkalmazzuk.

A közös tulajdonra, annak megszüntetésére vonatkozóan a Ptk-n (1959. évi IV. tv.) kívül további részletszabályokat nyújt a Polgári Perrendtartásról szóló 1953. évi III. törvény (Pp.), az Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), a Bírósági Végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.), az Illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.), a Legfelsőbb Bíróság PK. 8., 9., 11. kollégiumi állásfoglalása, valamint a Legfelsőbb Bíróság 10. számú kollégiumi állásfoglalását felváltó 1/2008. (V. 19.) PK vélemény, továbbá a PK 9-hez kapcsolódó 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény, valamint számos eseti ügyben hozott bírósági határozat.

A közös tulajdon bíróság általi megszüntetésének kérdését gyakorlati ismeretekkel gazdagítva mutatom be, így e dolgozat az életből vett példákon, tapasztalatokon keresztül mutatja be az elvi szabályokat, valamint e szabályok során felmerülő jogalkalmazási kérdéseket, gyakorlati nehézségeket. Ezt megelőzően azonban röviden magát a tulajdonjog - közös tulajdon - létrejöttét, alapvető szabályait vázolom.

1. A TULAJDONJOG MEGSZERZÉSE, KELETKEZÉSE

II.1. Szerzésmódok

A tulajdonjog megszerzése általánosságban azt jelenti, hogy a dologra tulajdoni jogviszony jön létre. A tulajdonost a megszerzés időpontjától kezdődően illetik meg a tulajdonjogból folyó jogosítványok.

A tulajdonjog megszerzésének típusait tekintve két kört különböztethetünk meg. Az egyik az eredeti szerzésmód, amikor új tulajdonjog keletkezik, amely mind alanyát, mind tartalmát tekintve független a régi tulajdonjogtól, nem abból származik. A másik eset a származékos szerzésmód, amikor a később keletkező tulajdonjog a korábban keletkezett tulajdonjogból származik mind alanyát, mind tartalmát tekintve.

Vannak olyan szerzésmódok, amelyek kombinálják e két fő esetkör jellemzőit. Az elbirtoklás például eredeti szerzésmód, azonban vannak származékos szerzésmódra utaló elemei is, míg az átruházás származékos szerzésmód, de vannak eredeti szerzésmódra utaló elemei is.

A hatályos jogunk (a Ptk.) nem tipizál eredeti vagy származékos szerzésmód szerint, hanem felsorolást ad a tulajdonjog keletkezésének eseteire, amit lényegében a Ptk. XI. fejezete tartalmaz, de a Ptk. egyéb részeiben is találhatók szabályok, illetve a kisajátításról, mint eredeti szerzésmódról külön törvény is rendelkezik. A jogirodalom azonban már kategorizálta a Ptk-ban fellelhető eseteket a szerzésmódok szerint.

Az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése

II.2. Eredeti szerzésmódok a Ptk. rendszerében

Eredeti szerzésmódnak a következő eseteket tekinthetjük:
1. hatósági határozat és árverés (Ptk. 120. §); 2. elbirtoklás (Ptk. 121 - 124. §); 3. gazdátlan javak elsajátítása (Ptk. 127. §); 4. találás (Ptk. 129 - 132. §); 5. kisajátítás (Ptk. 177. § és a 2007. évi CXXIII. tv.).

II.3. Származékos szerzésmódok a Ptk. rendszerében

Származékos szerzésmódnak a következő eseteket tekinthetjük:
1. átruházás (Ptk. 117 - 119. §); 2. termékek, termények és a szaporulat elsajátítása (Ptk. 125. §); 3. növedék (Ptk. 126. §); 4. vadak, halak tulajdonjogának megszerzése (Ptk. 128. §); 5. feldolgozás és egyesítés (Ptk. 133 - 135. §); 6. beépítés (Ptk. 136. §); 7. ráépítés (Ptk. 137- 138. §); 8. öröklés (Ptk. 598 - 673. §); 9. túlépítés (Ptk. 109 - 111. §).

A túlépítés alapvetően nem minősül tulajdonszerzésnek, azt a Ptk. a X. fejezetében a használat és hasznok szedésének jogánál szabályozza, mint szomszédjogi intézményt. A Ptk. 110. § (1) bekezdésében foglalt esetben akként szabályoz, hogy a túlépítő rosszhiszeműsége esetén, illetve a szomszéd e paragrafusban rögzített időben történt tiltakozása esetén a szomszéd kérheti a bíróságtól, hogy a bíróság a túlépítő földjét bocsássa a tulajdonába. A bíróság ilyen tartalmú jogerős döntése ebben az esetben tulajdonjogot keletkeztet.

Egyesek a házastársi közös vagyonszerzést is önálló esetnek tekintik a származékos szerzésmódon belül, míg mások ezt az átruházás egyik formájának tekintik, nem önálló esetnek. Jómagam is az utóbbi verzióhoz csatlakozom.

II.4. A lehetséges szerzésmódok ingatlan esetében a Ptk. rendszerére vetítve

Ingatlan tulajdonjogának megszerzése eredeti szerzésmóddal: 1. hatósági határozat és árverés; 2. elbirtoklás; 3. kisajátítás.

Ingatlan tulajdonjogának megszerzése származékos szerzésmóddal:
1. átruházás (ebbe értendő bele a házastársak közös tulajdonszerzése is); 2. ráépítés; 3. öröklés; 4. túlépítés