Az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése (7. rész)

(különös tekintettel a bíróság általi megszüntetésre)

V.3. Az értékesítés

Ptk. 148. § (3) „Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.”

A közös tulajdon megszüntetésének utolsó – harmadik – lehetséges módja az ingatlan értékesítése és a kapott vételár felosztása a tulajdonostársak között. Erre csak végső soron kerülhet sor, ha az előzőekben ismertetett megoldásokra nem nyílik lehetőség, illetve a természetbeni megosztás gátolná a rendeltetésszerű használatot vagy jelentős értékcsökkenéssel járna. A közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetésének specialitása, hogy ez az eljárás nem végrehajtási árverés, az ilyen ügyben nincs hitelező, akinek igényét a végrehajtási eljárásban kell kielégíteni, nincs a pénztartozás teljesítését megtagadó adós sem, így szélesebb körben érvényesülhet a felek közös akarata. A diszpozitivitás miatt jogszabálysértő a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereseti kérelem elutasítása, ha a felek között csak az árverési vételár tekintetében van vita (BH2003. 193.). Az árverés a hatóság közreműködésével történő kényszerértékesítést jelent a legtöbbet ígérő vevő javára. Az árverést a Vht. ingatlanárverésre vonatkozó szabályai szerint kell lefolytatni. A jogerős ítélet alapján a végrehajtás elrendelését bármelyik tulajdonostárs kérheti. Az árveréssel felmerülő végrehajtási költségeket a tulajdonostársak ugyanúgy viselik, mint a perbeli készkiadásokat (azaz a tulajdoni hányadaik arányában). Az árverés során történő értékesítés nem valamelyik tulajdonostárs tulajdoni hányadára, hanem az egész dologra vonatkozik (BH1987. 309.).

1. Árverési értékesítés elrendelésénél a bíróságnak az ítéletében meg kell határozni azt a legkisebb vételárat, amiért az ingatlan eladható (kikiáltási ár). Ez az összeg lesz a végrehajtás során a dolog becsértéke, azaz kikiáltási ára(Vht. 97. §, 147. § (1) bekezdés), amelyet a végrehajtó nem szállíthat le (1/2008 PK vélemény V. pont). A kereseti kérelemhez kötöttség folytán, ha a felek az ítélet meghozatala előtt megegyeztek ezekben a feltételekben, megállapodásuktól a bíróság sem térhet el. A végrehajtást elrendelő bíróság a Vht. 162. §-a (3) bekezdésének a) pontjában meghatározott eljárása során az ítéletben megállapított legkisebb vételárat általában csak úgy módosíthatja, hogy az ítéletben foglaltnál magasabb összegben állapítja meg. Ez alól képez kivételt az az eset, ha a végrehajtási eljárás során a vételár leszállításában a felek megállapodnak, és annak alacsonyabb összegben történő megállapítását kérik. Ebben az esetben a végrehajtás elrendelő bíróság a Vht. 162. § (3) bekezdés a) pontja alapján a legkisebb vételárat az említett egyező nyilatkozatnak megfelelően módosítja (1/2008 PK vélemény V. pont).

A becsérték a közös tulajdonban álló dolognak a bíróság által meghatározott árverési feltételek szerinti és az ítélethozatal időpontjában fennálló forgalmi értékével azonos. Annak pontos meghatározása, hogy a közös tulajdon tárgya milyen módon kerüljön árverési értékesítésre, előfeltétele annak, hogy a bíróság - általában igazságügyi forgalmi szakértő bevonásával - az árverési vételárat megállapíthassa. Az ítéletnek rendelkeznie kell a kikiáltási ár meghatározása mellett a befolyt árverési vételár felosztásáról is.

2. Árverési értékesítés esetén a tulajdonostársak is licitálhatnak és őket elővásárlási jogilleti meg (Ptk. 145. § (2) bekezdés), de csak abban az esetben, ha a tulajdonostársak körén kívül eső személy részére történik az értékesítés. Ha a vevő valamelyik tulajdonostárs, úgy a többi tulajdonostársnak nincs elővásárlási joga. A külön jogszabályokban más részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársak elővásárlási jogát (Ptk. 145. § (3) bekezdés), ám a szerződés alapján biztosított elővásárlási jognál erősebb jogosítvány a tulajdonostársak elővásárlási joga.

Az elővásárlási jog gyakorlásának részletszabályait a Legfelsőbb Bíróság PK 9-es állásfoglalása és a 2/2009. PK véleménye szabályozza. A rendelkezéseket nem ismertetem részletesen, mert ez nem tartozik szorosan a szakdolgozatom témájához, azonban néhány főbb szabályt kiemelek.

A tulajdonostársak elővásárlási joga alapján a saját hányadát értékesítő tulajdonostárs a harmadik (vagyis a tulajdonosi körön kívül álló) személytől kapott ajánlatot a tulajdonostársaival köteles közölni, s ha a tulajdonostárs az ajánlat szerinti feltételekkel teljesíteni kíván, akkor teljesítése esetén a szerződés vele jön létre. Ha a tulajdonostársak közül többen is élni kívánnak elővásárlási jogukkal, az eladó tulajdonostárs választhat közülük, de lehetőség van arra is, hogy több tulajdonostárs megállapodjon egymás között arról, hogy az eladásra felkínált hányadból ki, milyen arányban kíván vásárolni. A nem tulajdonostárs házastárs a tulajdonostárs házastársával közösen gyakorolhatja az elővásárlási jogot, azonban önállóan nem illeti meg elővásárlási jog.

A vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal, amely ajánlati kötöttséget eredményez (2/2009. PK vélemény 1. pont) és amely csak addig vonható issza, amíg arról az elővásárlási jogosult tudomást nem szerzett (2/2009 PK vélemény 2. pont). Ez a gyakorlatban általában úgy valósul meg, hogy a már aláírt szerződést megküldik az elővásárlásra jogosultaknak. Valamennyi újabb vételi ajánlatot közölni kell az elővásárlásra jogosulttal akkor is, ha a korábbi ajánlatra nem kívánt elővásárlási jogával élni, mert időközben változhattak a körülményei, illetőleg nem lehet közömbös számára az új tulajdonostárs személye sem.

Az eladó közlési kötelezettsége valamennyi, így az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdont szerzőkkel szemben is fennáll abban az esetben, ha az ingatlan-nyilvántartási körön kívüli tulajdonosok köre a számára nyilvánvaló. A 2/2009. PK vélemény 6. pontja alapján a vételi ajánlatot a tulajdoni lapon széljegyben feltüntetett tulajdonjog szerzőkkel is közölni kell.

A tulajdonostárs elővásárlási jogot akkor gyakorolhat, ha tulajdonostársa adásvétel útján kívánja értékesíteni tulajdoni hányadát. Nem gyakorolhatja elővásárlási jogát, ha a tulajdonostárs pl. tartási szerződéssel ruházza át a tulajdoni hányadát. Értelemszerűen nem gyakorolható az elővásárlási jog ajándékozási szerződés mellett sem. Nem gyakorolható az elővásárlási jog akkor sem, ha a tulajdonostárs tulajdoni hányadát adóssága miatt árverésen értékesítik.

A Legfelsőbb Bíróság BH 146/2004. számú eseti döntése szerint „az elővásárlási joggal rendelkező tulajdonostársnak erről a jogáról legkésőbb az árverésen nyilatkoznia kell, ha az árverési vétel feltételei nem váltak számára kedvezőtlenebbé, mint amelyeket a közös tulajdon megszüntetéséről rendelkező ítélet tartalmazott (Ptk. 373. §).”.

3. Árverési értékesítés esetére is irányadók az 1/2008. PK vélemény II., III. és VI. pontjában foglalt rendelkezések. Az 1/2008. PK vélemény II. pontja a kiköltözés bíróság általi elrendeléséről, a bennmaradás eseteiről, valamint a bennmaradás értékcsökkentő hatásáról és ennek viseléséről szól, amelyek szabályait már részletesen kifejtettem az V.2.7. pontban. A PK vélemény III. pontja rögzíti a bíróság számára a földhivatal megkeresésének egyes szabályait, amit már szintén kifejtettem az V.1. pont utolsó bekezdésében. A PK vélemény VI. pontja a közös tulajdon megszüntetésének a dolgot terhelő haszonélvezeti és egyéb jogokra gyakorolt hatását ismerteti, amit az V.2.4. pontban már szintén kifejtettem. A korábban részletezett szabályok megfelelően irányadóak az árverési értékesítés szabályaira is.
4. A hatályos 1/2008. PK vélemény már szakít azzal a korábbi – PK 10-es állásfoglalásban deklarált – gyakorlattal, hogy árverési értékesítés esetén a kiköltözni nem hajlandó tulajdonostársat hozzájárulása nélkül csak megfelelő cserelakásfelajánlása esetén lehet kiköltözésre kötelezni. A PK vélemény indokolása szerint a bíróság akkor jár el helyesen, ha az árverés sikerétől függően a bennlakó volt tulajdonostársat kiköltözésre és a lakásnak az árverési vevő birtokába bocsátására kötelezi, vagy a jogcím megjelölésével a volt tulajdonostárs lakáshasználatát egészben vagy részben továbbra is biztosítja és az ingatlan árverési értékesítését e joggal terhelten rendeli el. Ettől függően határozza meg az eljáró bíróság az ítéletében a „beköltözhető” forgalmi érték mellett a „lakott” forgalmi értéket is.

Ha a tulajdonostársat feljogosítja a bennmaradásra, úgy a bíróság az árverést az ingatlan lakottsága (vagy részben lakottsága) mellett rendelheti el. Ez esetben a bíróságnak elsődlegesen azt kell vizsgálnia, hogy van-e lehetőség a bent lakó tulajdonostárs lakáshasználati jogának korlátozására. Ha a lakáshasználat a méltányos szükségletek alapulvételével úgy korlátozható, hogy azzal a részleges beköltözhetőség biztosítható, a bíróságnak az ítéletében a végrehajtásra alkalmas módon pontosan meg kell jelölnie, hogy a bennlakó személy korlátozott használata mely helyiségekre terjed ki és azt is, hogy az árverési vételár rá eső részének megfizetésével egyidejűleg mely helyiségeket köteles kiürítve a vevő rendelkezésére bocsátani. Szükségessé válhat ilyen esetben, hogy a bíróság az árverési vevő és a benn maradó volt tulajdonostárs közös használatában maradó helyiségekről és azok közös használatának módjáról is rendelkezzen.